在商務(wù)地產(chǎn)占比下滑之外，該領(lǐng)域內(nèi)如物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等收入表現(xiàn)也不甚樂(lè)觀。2018年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，商務(wù)地產(chǎn)如物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)成本增速，較其營(yíng)業(yè)收入大幅提升。同時(shí)，該領(lǐng)域內(nèi)的毛利率也分別下降1.4%、0.15%。

易居中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，商務(wù)地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，回款利潤(rùn)慢的問(wèn)題，對(duì)于金融街來(lái)說(shuō)，類(lèi)似數(shù)據(jù)下滑比較明顯，其實(shí)是和具體項(xiàng)目的操盤(pán)有關(guān)。其可售項(xiàng)目其實(shí)不多，所以往往可售項(xiàng)目入市的時(shí)候業(yè)績(jī)?nèi)菀壮砷L(zhǎng)。但如果短期內(nèi)沒(méi)有可售項(xiàng)目，單純靠租金等，業(yè)績(jī)?nèi)菀撞▌?dòng)。

踏錯(cuò)節(jié)奏遭“高價(jià)地”拖累 住宅營(yíng)造能力低下

事實(shí)上，對(duì)于依靠商務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的艱難前景，金融街也不是沒(méi)有預(yù)料。金融街在2014年中報(bào)表示，因公司的發(fā)展定位所致，未來(lái)的擴(kuò)展區(qū)域?qū)⑹且痪�城市和1.5線城市，至于二線城市暫不考慮進(jìn)入。也由此，金融街正式開(kāi)展了其發(fā)展史的第二次轉(zhuǎn)型，大力開(kāi)發(fā)住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

但住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作邏輯又不同，習(xí)慣于拿城市核心區(qū)位的金融街，把這一邏輯也運(yùn)用到了住宅市場(chǎng)中。在住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金融街將自己定位于打造高端住宅，在各個(gè)城市黃金地段拿地的策略，卻使其住宅業(yè)務(wù)屢屢受挫。

藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，自2014年之后，金融街開(kāi)始加大住宅地產(chǎn)比重，并向廣州、上海等北京以外的重點(diǎn)城市大量跑馬圈地。

2018年上半年，金融街在北京、天津、成都、武漢、重慶、廊坊、常熟、遵化等城市通過(guò)兼并收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)、招拍掛等方式獲取12個(gè)項(xiàng)目，新增項(xiàng)目權(quán)益投資額87.1億元，新增權(quán)益建筑面積176.3萬(wàn)平米。

但在調(diào)控政策下，金融街的這一布局策略卻又一次踩中了限購(gòu)雷區(qū)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，金融街所進(jìn)入的北京、上海、廣州、天津、重慶、成都、武漢、蘇州等城市商品房銷(xiāo)售面積同比平均降幅為13.7%；商品房銷(xiāo)售金額同比平均降幅為7.9%，公司所進(jìn)入城市銷(xiāo)售下滑明顯。

為了大力發(fā)展住宅業(yè)務(wù)，金融街拿核心地區(qū)“高價(jià)地”的策略，也為自身業(yè)績(jī)埋下了隱形炸彈。金融街入手的多宗地塊總價(jià)和單價(jià)溢價(jià)較高，如上�；疖�(chē)站北廣場(chǎng)三宗地塊的溢價(jià)率超過(guò)50%，廣州海珠區(qū)石崗路地塊的溢價(jià)更是高達(dá)85%。

2014年，金融街開(kāi)發(fā)的廣州番禺區(qū)地王項(xiàng)目融穗瀾灣開(kāi)盤(pán)售價(jià)最高到2.5萬(wàn)元/平方米。但據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目平均售價(jià)約在2萬(wàn)元/平方米，與1.14萬(wàn)元/平方米的起始樓面地價(jià)相較，利潤(rùn)空間并不大；2015年7月，金融街首次進(jìn)滬拿地便以88.15億元奪下上�；疖�(chē)站北廣場(chǎng)以北地塊，問(wèn)鼎上海2015年度單幅地塊總價(jià)地王。2017年8月，金融街以最高限價(jià)11.75億元競(jìng)得佛山三水新城輕軌站北側(cè)一宗商住地，折合樓面價(jià)8090元/平方米，刷新三水最高樓面價(jià)記錄。

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